Hypotheken Schweiz 2025 | Festhypothek vs Saron vs variable Hypothek

Wer 2025 in der Schweiz eine Hypothek abschliesst oder refinanziert, wählt faktisch zwischen drei Modellen: Festhypothek, SARON-Hypothek und variabler Hypothek. Die drei unterscheiden sich nicht nur im Zinsniveau, sondern in der Logik, wie sich der Zins über die Laufzeit verändert — und damit in der Frage, wer das Zinsänderungsrisiko trägt. Wir vergleichen die Modelle anhand der aktuellen Zinsbänder 2025, der Schweizer Tragbarkeits- und Belehnungsregeln und einer durchgerechneten Belastung für eine Hypothek von CHF 800’000.

Quick-Antwort: Drei Modelle in 30 Sekunden

Modell	Zinsband 2025 (typisch)	Zinsbindung	Risikoträger
Festhypothek 5 J	1.20 – 1.60 %	fix 5 Jahre	Bank
Festhypothek 10 J	1.30 – 1.80 %	fix 10 Jahre	Bank
SARON-Hypothek (3 M)	0.80 – 1.40 %	alle 3 Monate neu	Kreditnehmer
Variable Hypothek	2.00 – 2.50 %	täglich anpassbar, kündbar	Kreditnehmer

Die Bänder beruhen auf SNB-Leitzinspfad 2024/2025 und durchschnittlich publizierten Schaufenster-Konditionen Schweizer Banken; die tatsächliche Offerte hängt von Bonität, Tranche, Eigenmittel-Anteil und Verhandlungsspielraum ab. Der kalkulatorische Zins für die Tragbarkeitsprüfung bleibt unabhängig vom gewählten Modell bei 5 % — eine SARON-Wahl senkt also nicht die Tragbarkeitsanforderung an Ihr Bruttoeinkommen.

Festhypothek — der Zins-Vertrag auf Zeit

Die Festhypothek fixiert den Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit, üblicherweise zwischen 2 und 15 Jahren. Im Gegenzug für die Planbarkeit nimmt die Bank das Zinsänderungsrisiko in ihre Bücher. Steigt der Marktzins über die fixierte Laufzeit, profitiert der Kreditnehmer; fällt er, zahlt der Kreditnehmer weiter den vereinbarten Satz.

Charakteristika:

• Zinssatz steht ab Vertragsabschluss fest, monatliche Belastung ist konstant
• Vorzeitige Auflösung ist möglich, kostet jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung (Zinsdifferenz × Restlaufzeit, oft mehrere Tausend Franken)
• Längere Laufzeiten verlangen historisch einen Aufschlag — in der seit 2024 inversen Zinslandschaft sind 10-Jahres-Festhypotheken teilweise jedoch günstiger als 5-Jahres-Tranchen, weil der Markt sinkende Zinsen einpreist
• Typische Wahl für Familien mit langfristigem Eigenheim-Plan, knapper Tragbarkeit und keinem Liquiditätspuffer für Zinsspitzen

Tranchen-Aufteilung: Viele Schweizer Banken erlauben, die Hypothek in zwei oder drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu staffeln (z. B. CHF 400’000 auf 5 Jahre, CHF 400’000 auf 10 Jahre). Damit fällt nicht der gesamte Betrag in ein einziges Refinanzierungsjahr — das senkt das Wiedererhöhungsrisiko, kostet aber Flexibilität, weil keine Tranche vorzeitig refinanziert wird, ohne die anderen zu beeinträchtigen.

SARON-Hypothek — der Schweizer Floater

SARON ist der Swiss Average Rate Overnight, ein von SIX Swiss Exchange täglich publizierter Referenzzinssatz aus besicherten Übernachtgeschäften am Schweizer Geldmarkt. Er hat Ende 2021 den Schweizer Franken-LIBOR abgelöst.

Mechanik in vier Schritten:

1. SIX publiziert täglich den SARON aus tatsächlichen SNB-Repo-Geschäften.
2. Über eine Beobachtungsperiode (typisch 3 Monate) werden die Tagessätze compounded — also zinseszinsartig gemittelt — zum »Compounded SARON 3M«.
3. Die Bank legt eine Marge von in der Regel 0.70 – 1.00 Prozentpunkten auf, je nach Bonität und Tranche.
4. Am Ende der 3-Monats-Periode wird der Zins rückwirkend abgerechnet (in-arrears).

Das Resultat: Der Zins folgt dem SNB-Leitzins eng. Senkt die SNB den Leitzins, sinkt der Saron innerhalb weniger Tage; erhöht sie ihn, steigt der Saron analog. Wer 2022 und 2023 die Zinswende oben mitnahm, zahlte für SARON-Hypotheken über 3 % — wer 2024/2025 die Senkungen abwartete, profitiert seither von einem Niveau unter 1.5 % inklusive Marge.

Charakteristika:

• Tieferer Erwartungswert als Festhypothek, aber kein Schutz gegen Zinsspitzen
• Kündbar quartalsweise auf das Settlement-Datum, oft ohne Strafe
• Vorzugsmodell für Kreditnehmer mit Liquiditätspuffer (mindestens 12 Monatsraten zu 5 % auf der Seite) und der Bereitschaft, Zinsschwankungen wirtschaftlich auszusitzen

Wer Tragbarkeit und Belehnung knapp erfüllt, sollte die SARON-Wahl gegen einen Stress-Test rechnen: Verträgt das Haushaltsbudget einen Sprung auf 3 % SARON-Zins, ohne dass Lebenshaltung oder Vorsorge gekürzt werden müssen?

Variable Hypothek — das offene Modell

Die variable Hypothek hat in der Schweiz eine lange Tradition, ist heute aber die Ausnahme. Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt und kann mit einer Frist von typischerweise 3 oder 6 Monaten angepasst werden. Es gibt keine feste Laufzeit; beide Seiten können die Hypothek jederzeit kündigen.

Wann sie noch sinnvoll ist:

• Brückenfinanzierung zwischen Verkauf des alten und Bezug des neuen Eigenheims
• Erbschaftsfälle, in denen die Liegenschaft kurzfristig veräussert wird
• Geplanter Verkauf in 6 – 18 Monaten — der Aufschlag gegenüber SARON wird durch die fehlende Vorfälligkeitsentschädigung mehr als kompensiert
• Refinanzierungs-Übergang, wenn eine Festhypothek bereits ausgelaufen ist und die nächste Tranche erst in einigen Monaten startet

Für eine langfristige Wohnsituation ist die variable Hypothek heute kaum noch konkurrenzfähig — der typische Aufschlag von 0.5 bis 1.0 Prozentpunkten gegenüber SARON ist auf zehn Jahre gerechnet ein fünfstelliger Betrag.

Schweizer Spezifika: 1. vs 2. Hypothek, Tragbarkeit, Amortisation

Drei Regeln gelten unabhängig vom gewählten Modell und stammen aus der von der FINMA anerkannten Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung:

1. Belehnung maximal 80 %. Die Hypothek darf 80 % des Verkehrswerts nicht überschreiten, also mindestens 20 % Eigenmittel. Davon dürfen 10 Prozentpunkte aus der 2. Säule (Pensionskasse) stammen, die anderen 10 müssen »harte« Eigenmittel sein — Sparen, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.

2. Tragbarkeit ≤ 33 % vom Brutto. Die jährlichen Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttojahreseinkommens nicht überschreiten. Gerechnet wird mit kalkulatorischem Zins 5 %, nicht mit dem effektiv gewählten Hypothekensatz. Hinzu kommen 1 % Nebenkosten/Unterhalt vom Verkehrswert und die Amortisation der 2. Hypothek. Wer mit SARON 1.0 % rechnet, irrt: die Bank prüft mit 5 %.

3. Amortisationspflicht der 2. Hypothek. Die Hypothek wird zwischen erstem Rang (bis 66.66 % Belehnung, keine Amortisationspflicht) und zweitem Rang (66.66 – 80 % Belehnung) aufgeteilt. Der zweite Rang muss innert 15 Jahren — spätestens bis zur Pensionierung — auf null amortisiert werden, direkt oder indirekt über die Säule 3a.

Detaillierte Beispielrechnung zu Tragbarkeit und Belehnung finden Sie im Hypothekenrechner-Beitrag Tragbarkeit und Belehnung.

Beispielrechnung: CHF 800’000 Hypothek auf CHF 1 Mio. Eigenheim

Ausgangslage: Verkehrswert CHF 1’000’000, Eigenmittel CHF 200’000, Hypothek total CHF 800’000 (80 % Belehnung). Erste Hypothek CHF 666’667, zweite Hypothek CHF 133’333. Amortisation der zweiten Hypothek linear in 15 Jahren = CHF 8’889 pro Jahr.

Posten	Festhypothek 10 J (1.50 %)	SARON (1.10 %)	Variabel (2.30 %)
Hypothek p. a. (Zinsen)	CHF 12’000	CHF 8’800	CHF 18’400
Amortisation 2. Hyp.	CHF 8’889	CHF 8’889	CHF 8’889
Nebenkosten 1 %	CHF 10’000	CHF 10’000	CHF 10’000
Effektiv p. a.	CHF 30’889	CHF 27’689	CHF 37’289
Effektiv / Monat	CHF 2’574	CHF 2’307	CHF 3’107
Tragbarkeit (5 % kalk.)	CHF 58’889	CHF 58’889	CHF 58’889
Erforderliches Bruttoeinkommen	CHF 178’445	CHF 178’445	CHF 178’445

Drei Lesarten:

1. Die monatliche Belastung unterscheidet sich real — SARON spart gegenüber Festhypothek rund CHF 3’200 pro Jahr, kostet aber Zinsänderungsrisiko.
2. Die Tragbarkeitsprüfung ist über alle drei Modelle identisch: die Bank rechnet mit 5 %, also CHF 40’000 Zins p. a. Der gewählte Modell-Zins ist für diese Prüfung irrelevant.
3. Wer die Tragbarkeit knapp erfüllt, verbessert sie nicht, indem er von Fest zu SARON wechselt — das Bruttoeinkommen muss in jedem Fall CHF 178’445 betragen.

Die Steuerseite ergibt zusätzliche Verschiebungen: Schuldzinsen sind in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abziehbar, der Eigenmietwert wird hinzugerechnet. Wer indirekt über Säule 3a amortisiert, kann die 3a-Beiträge zusätzlich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Detail-Logik dazu finden Sie im Säule-3a-Beitrag 2026 und im Steuerrechner Kantonsvergleich.

Welches Modell passt zu welchem Profil?

Eine grobe Heuristik, ohne Anspruch auf Beratungs-Ersatz:

• Festhypothek 10 J — wenn das Eigenheim langfristig gehalten wird, die Tragbarkeit knapp erfüllt ist und kein Puffer für SARON-Stress vorhanden ist.
• Festhypothek mit Tranchen-Splitting — Risiko-Streuung über zwei Refinanzierungszyklen, sinnvoll bei grösseren Hypotheken über CHF 600’000.
• SARON-Hypothek — wenn Liquiditätspuffer für mindestens 24 Monate Zinsspitzen vorhanden ist und der Erwartungswert über die Laufzeit zählt.
• Variable Hypothek — nur für klar definierte Brücken- oder Übergangssituationen, nicht als Dauerlösung.
• Misch-Strategie SARON + Festhypothek — eine Tranche fix für Planbarkeit, eine Tranche SARON für tieferen Durchschnittszins.

Den 13. Monatslohn rechnet die Bank in der Regel als Teil des Bruttoeinkommens an; variable Komponenten (Boni, Provisionen) werden mit einem Sicherheitsabschlag oder Drei-Jahres-Durchschnitt gewichtet. Selbständigerwerbende reichen den AHV-Lohn der letzten drei Steuerperioden ein. Wie das Bruttoeinkommen für eine Hypothek-Prüfung definiert ist, beschreiben wir im Lohnrechner-Beitrag Brutto-Netto.

Häufige Fragen

Was ist 2025 günstiger: Festhypothek oder SARON?

Über die SNB-Senkungsphase 2024/2025 lag die SARON-Hypothek (Compound 3M plus Marge 0.7 – 1.0 %) durchschnittlich bei 0.8 – 1.4 % und damit rund 0.3 – 0.5 Prozentpunkte unter der 10-Jahres-Festhypothek. Wer das Zinsänderungsrisiko tragen kann, fährt mit SARON ex post günstiger. Wer Planbarkeit braucht und die Tragbarkeit knapp erfüllt, zahlt mit der Festhypothek einen Versicherungsaufschlag — bewusst und kalkuliert.

Wie funktioniert der Compounded SARON genau?

Der Compounded SARON wird aus den Tagessätzen einer Beobachtungsperiode zinseszinsartig berechnet und am Periodenende rückwirkend (in-arrears) abgerechnet. SIX Swiss Exchange publiziert die Daten täglich, der Kreditnehmer kennt den effektiven Zinssatz erst am Ende des Quartals. In der Praxis bekommen Kunden quartalsweise eine Abrechnung der bisherigen Tagessätze plus Bank-Marge; eine Vorab-Anpassung an einem festen Tag findet nicht statt.

Ändert sich die Tragbarkeit, wenn ich SARON wähle?

Nein. Die Tragbarkeitsprüfung der Bank rechnet immer mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %, unabhängig vom Modell. Die FINMA-konforme Selbstregulierung verlangt diese konservative Annahme, damit auch eine Zinswende den Schuldner nicht ins Risiko bringt. Eine SARON-Wahl senkt die monatliche Belastung, nicht das benötigte Bruttoeinkommen für den Abschluss.

Kann ich eine Festhypothek vorzeitig auflösen?

Ja, gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entspricht der Zinsdifferenz zwischen dem ursprünglichen Festzins und dem aktuellen Marktzins auf die Restlaufzeit, oft im fünfstelligen Bereich. Eine Auflösung lohnt sich praktisch nur, wenn die Hypothek wegen Verkauf des Objekts entfällt — und auch dann lässt sich teilweise eine Übertragung auf ein neues Objekt aushandeln (»Pfandrechtsübertragung«). Den genauen Betrag berechnet die Bank auf Anfrage; die Methode ist im SBVg-Rahmen einheitlich, die Sätze unterscheiden sich aber im Detail.

Quellen

• Schweizerische Nationalbank (SNB) — Leitzinsentscheid und geldpolitische Lageeinschätzung. https://www.snb.ch/de/iabout/monpol
• SIX Swiss Exchange — Swiss Reference Rates (SARON, Compounded SARON). https://www.six-group.com/en/products-services/the-swiss-stock-exchange/market-data/indices/swiss-reference-rates.html
• FINMA — Selbstregulierung im Hypothekarmarkt. https://www.finma.ch
• Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) — Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. https://www.swissbanking.ch
• ESTV — Schuldzinsabzug und Eigenmietwert (steuerliche Behandlung). https://www.estv.admin.ch

Stand: Mai 2026, Bezug auf Markt 2025. Redaktionelle Information, keine Anlage- oder Finanzberatung.