Wie funktioniert der Hypothekarrechner?
Der Hypothekarrechner berechnet die Tragbarkeit einer Schweizer Immobilie nach den Standardkriterien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBA). Du gibst den Immobilienwert, dein Eigenkapital, dein Bruttoeinkommen sowie den Zinssatz und die Amortisationsdauer ein. Der Rechner ermittelt daraus die Hypothekarhöhe, den Belehnungsgrad, die jährlichen und monatlichen Kosten sowie das Verhältnis der Kosten zum Einkommen — die sogenannte Tragbarkeit.
Die Berechnung folgt der Formel: Jährliche Kosten = (Hypothek × Zinssatz) + Amortisation + (Immobilienwert × 1%). Die Tragbarkeit ergibt sich aus dem Quotienten der jährlichen Kosten und des Bruttoeinkommens. Liegt dieser Wert bei 33% oder darunter, gilt die Hypothek als tragbar. Zwischen 33% und 40% befindet sich ein Graubereich, in dem die Bank im Einzelfall entscheidet. Über 40% wird die Finanzierung in der Regel abgelehnt.
Die Amortisation betrifft nur die 2. Hypothek — also den Teil der Finanzierung, der über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht. Sie muss innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter zurückgezahlt werden, je nachdem was früher eintritt. Amortisiert wird dabei bis auf zwei Drittel Belehnung; danach bleibt nur die 1. Hypothek stehen. Diese muss nicht zwingend abgebaut werden, kann aber freiwillig amortisiert werden, um die Zinslast zu senken.
Warum ist der technische Kalkulationszins so hoch?
Schweizer Banken verwenden für die Tragbarkeitsprüfung nicht den aktuellen Marktzins, sondern einen technischen Kalkulationszins von 5%. Dieser liegt typischerweise 2 bis 3 Prozentpunkte über dem effektiven Hypothekarzins. Der Grund: Die Banken müssen sicherstellen, dass du deine Hypothek auch dann noch bedienen kannst, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Eine 10-jährige Festhypothek mag aktuell 2,0% kosten — wenn sie nach 10 Jahren fällig wird und der Marktzins zwischenzeitlich auf 4% oder höher gestiegen ist, müssen die Kosten noch tragbar sein.
Wer seine Tragbarkeit nur mit dem effektiven Zins berechnet, überschätzt seine Finanzierungskraft und riskiert, dass die Bank die Hypothek bei Fälligkeit nicht zu den neuen Konditionen verlängert. Der Rechner ist deshalb auf 5% voreingestellt. Stellst du den Regler tiefer, erhältst du eine reine Budgetrechnung deiner tatsächlichen Kosten — aber keine Aussage darüber, ob eine Bank die Finanzierung bewilligen würde.
Warum die Tragbarkeitsprüfung so wichtig ist
Die Tragbarkeitsprüfung ist keine Formalität, sondern der wichtigste Filter bei der Hypothekarvergabe. Eine Hypothek läuft oft über Jahrzehnte, und die Bank muss sicherstellen, dass du auch in schwierigen Zeiten zahlen kannst — bei Zinssteigerungen, Arbeitsplatzverlust oder einer unerwarteten Sanierung. Deshalb rechnet sie konservativ.
Die 33-%-Grenze ist dabei nicht willkürlich. Sie beruht auf der Erfahrung, dass Haushalte, die mehr als ein Drittel ihres Bruttoeinkommens fürs Wohnen ausgeben, bei Einkommensschwankungen schnell in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die übrigen zwei Drittel müssen Steuern, Krankenkasse, Lebensmittel, Mobilität, Versicherungen und Rücklagen decken. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen wie Zürich, Genf oder Zug ist diese Grenze regelmässig die grösste Hürde — nicht das Eigenkapital.
Beispielrechnung: Einfamilienhaus in der Agglomeration
Zinskosten: CHF 600'000 × 5,0% = CHF 30'000/Jahr
Amortisation: CHF 66'667 / 15 = CHF 4'444/Jahr
Nebenkosten: CHF 800'000 × 1% = CHF 8'000/Jahr
Total: CHF 42'444/Jahr → CHF 3'537/Monat
Tragbarkeit: 42'444 / 120'000 = 35.4% → Grenzbereich (gelb)
In diesem Beispiel liegt die Tragbarkeit mit 35,4% im Grenzbereich — die Bank entscheidet im Einzelfall. Eine Erhöhung des Eigenkapitals auf CHF 240'000 (30%) würde die Hypothek auf CHF 560'000 senken: Zinskosten CHF 28'000, Amortisation nur noch CHF 1'778 (die 2. Hypothek schrumpft auf CHF 26'667), Nebenkosten CHF 8'000 — total CHF 37'778 und damit eine Tragbarkeit von 31,5%. Das ist ein Sprung in den grünen Bereich und zeigt, wie empfindlich die Tragbarkeit auf das Eigenkapital reagiert.
1. und 2. Hypothek: Was ist der Unterschied?
In der Schweiz wird die Hypothek in zwei Tranchen aufgeteilt. Die 1. Hypothek deckt maximal zwei Drittel (66,7%) des Belehnungswerts. Sie muss nicht zwingend amortisiert werden — du kannst die Schuld stehen lassen, solange du die Zinsen bezahlst. In der Praxis wird sie oft freiwillig zurückgeführt, um die Zinslast zu senken.
Die 2. Hypothek deckt den Betrag zwischen zwei Dritteln und 80% des Belehnungswerts. Gemäss der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung muss sie zwingend amortisiert werden: innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter, je nachdem was früher eintritt. Ziel der Amortisation ist eine Belehnung von zwei Dritteln — danach besteht nur noch die 1. Hypothek. Die jährliche Amortisation ergibt sich aus der Höhe der 2. Hypothek geteilt durch die Amortisationsdauer.
Solange dein Eigenkapital unter einem Drittel des Immobilienwerts liegt (Belehnungsgrad über 66,7%), brauchst du eine 2. Hypothek. Bei 33,3% Eigenkapital oder mehr entfällt sie vollständig, was die monatliche Belastung deutlich senkt, da keine Amortisation mehr anfällt.
Eigenkapital: Wie viel brauche ich wirklich?
Seit 2014 verlangt die Schweiz mindestens 20% Eigenkapital, wovon mindestens 10% nicht aus der Vorsorge (Säule 2 oder 3a) stammen dürfen. Der restliche Teil kann aus der Pensionskasse oder dem Säule-3a-Vermögen finanziert werden. Zudem kommen ca. 5% Kaufnebenkosten hinzu (Handwechselgebühr, Grundbuch, Notar, Makler), die ebenfalls aus Eigenmitteln finanziert werden müssen. In der Praxis brauchst du also ca. 25% des Kaufpreises an flüssigem und Vorsorge-Vermögen.
Vorsorgegelder aus der Pensionskasse (Säule 2) können für den Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum vorbezogen werden (Wohnbauhilfe). Dies reduziert jedoch die Leistungen der Pensionskasse (Rente und Kapital bei Austritt). Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich und wird besteuert. Säule-3a-Guthaben können ebenfalls für den Wohneigentumserwerb eingesetzt werden — entweder durch vorzeitige Auflösung oder durch Verpfändung an die Bank (die Bank verwendet die 3a-Guthaben als zusätzliche Sicherheit, ohne dass du das Geld auflösen musst).
Der Schweizer Hypothekarmarkt in Zahlen
1'200
Mrd. CHF Hypothekarvolumen (SNB, Erhebung 2024)
5%
Technischer Kalkulationszins (Banken-Standard)
33%
Tragbarkeitsgrenze (grün) gemäss SBA
20%
Mindest-Eigenkapital (seit 2014)
Das Schweizer Hypothekarvolumen beträgt rund 1'200 Milliarden CHF — dieser Wert stammt aus der Bankenstatistik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) für 2024, der zuletzt für diesen Rechner geprüften Erhebung. Damit ist die Hypothek der grösste Finanzierungsmarkt der Schweiz. Die Tragbarkeitsgrenze von 33% wurde erstmals 2014 im Rahmen der SBA-Selbstregulierung verbindlich eingeführt, nachdem die FINMA verschärfte Anforderungen gestellt hatte. Seitdem müssen Banken die Tragbarkeit bei jeder Hypothekarvergabe und -verlängerung prüfen.
Tipps für eine tragbare Hypothek
Mehr Eigenkapital: Jede zusätzliche 10% Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die Zinslast. Ziel: 30–35% Eigenkapital (Belehnungsgrad 65–70%), um die 2. Hypothek zu vermeiden oder zu minimieren.
Vorsorge einsetzen: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse (Säule 2) oder die Auflösung von Säule-3a-Guthaben kann das Eigenkapital erhöhen. Beachte die steuerlichen Konsequenzen und die reduzierte Altersrente.
Zweitverdiener einbeziehen: Die Bank rechnet mit dem gesamten Haushaltseinkommen. Ein zweites Einkommen verbessert die Tragbarkeit direkt — in teuren Märkten wie Zürich oder Genf reicht ein einzelnes Einkommen für eine Familienwohnung oft nicht aus.
Längere Amortisation: Eine längere Amortisationsdauer senkt die jährliche Belastung. Achtung: Die 2. Hypothek muss spätestens bis zum Rentenalter (bzw. 20 Jahre davor) amortisiert sein.
Zinsstrategie prüfen: Saron-Hypotheken (variable Zinsen) sind kurzfristig günstiger als Festhypotheken, aber riskanter bei Zinssteigerungen. Eine Kombination aus Saron und Festhypothek (z.B. 50/50) kann Risiko und Kosten ausbalancieren.
Angebote vergleichen: Die Zinsunterschiede zwischen Banken können 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte betragen. Bei einer Hypothek von CHF 600'000 entspricht das CHF 1'800 bis 4'800 pro Jahr. Ein Vergleich lohnt sich immer.
Häufige Fragen
Was bedeutet «Tragbarkeit» einer Hypothek?
Die Tragbarkeit misst, wie viel Prozent des Bruttohaushaltseinkommens für die Hypothekarkosten (Zins, Amortisation, Nebenkosten) aufgewendet werden. Schweizer Banken verwenden als Faustregel: Bis 33% gilt als tragbar (grün), 33–40% als Grenzbereich (gelb), über 40% als nicht tragbar (rot). Diese Grenzwerte stammen von den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBA) und werden von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) im Rahmen der Selbstregulierung anerkannt.
Welcher Zinssatz wird für die Tragbarkeitsprüfung verwendet?
Für die Tragbarkeitsrechnung verwenden Schweizer Banken einen technischen Kalkulationszins, der deutlich über dem tatsächlichen Marktzins liegt. Der Banken-Standard liegt bei 5,0%; einzelne Institute rechnen mit 4,5%. Der technische Zins dient als Puffer für zukünftige Zinserhöhungen. Der effektive Hypothekarzins (z.B. 2,0–2,5% für 10-jährige Festhypotheken) ist niedriger, aber für die Tragbarkeitsprüfung irrelevant. Dieser Rechner ist auf 5,0% voreingestellt, damit die Einschätzung nicht zu optimistisch ausfällt.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt maximal zwei Drittel des Belehnungswerts. Die 2. Hypothek deckt den Betrag zwischen zwei Dritteln und 80% und muss zwingend amortisiert werden — und zwar innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter, je nachdem was früher eintritt (Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung). Amortisiert wird dabei auf zwei Drittel Belehnung: Danach besteht nur noch die 1. Hypothek. Diese muss nicht zwingend zurückgezahlt werden, wird aber oft freiwillig amortisiert, um die Zinslast zu senken.
Kann ich die Pensionskasse als Eigenkapital verwenden?
Ja. Guthaben aus der Pensionskasse (Säule 2) und der Säule 3a können für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden — als Vorbezug oder als Verpfändung. Ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich, wird zu einem reduzierten Satz besteuert und senkt Ihre späteren Vorsorgeleistungen. Wichtig: Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule kommen. Bei einer Verpfändung bleibt das Guthaben in der Vorsorge und dient der Bank nur als zusätzliche Sicherheit.
Wie hoch sind die Nebenkosten einer Immobilie?
Für die Tragbarkeitsrechnung setzen Schweizer Banken die Unterhalts- und Nebenkosten pauschal mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr an. Dazu gehören Heizung, Wasser, Versicherungen, Reparaturen und Rückstellungen. Bei Eigentumswohnungen kommen noch die Gebühren für die Stockwerkeigentümergemeinschaft hinzu, die oft bereits im monatlichen Budget berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn meine Hypothek nicht tragbar ist?
Wenn die Tragbarkeitsprüfung ergibt, dass die Kosten mehr als 40% des Bruttoeinkommens ausmachen, lehnen die meisten Banken die Finanzierung ab. Mögliche Lösungen: mehr Eigenmittel einbringen, ein zweites Haushaltseinkommen einbeziehen, eine längere Amortisationsdauer vereinbaren, einen günstigeren Standort wählen oder den Kaufpreis senken. Eine professionelle Hypothekarberatung kann alternative Finanzierungsmodelle aufzeigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
Mindestens 20% des Verkehrswerts, davon mindestens 10% aus Mitteln, die nicht aus der 2. Säule stammen. Zusätzlich kommen die Kaufnebenkosten von rund 5% des Kaufpreises (Handänderungssteuer, Grundbuch, Notar) hinzu, die ebenfalls aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen. In der Praxis brauchen Sie also rund 25% des Kaufpreises an verfügbaren Mitteln. Bei einer Belehnung über zwei Drittel des Verkehrswerts entsteht eine 2. Hypothek, die zwingend amortisiert werden muss.
Kann ich den Hypothekarrechner für eine Budgetplanung nutzen?
Ja, der Rechner gibt dir eine erste Einschätzung der monatlichen Belastung und der Tragbarkeit gemäss Schweizer Bankenstandards. Er ersetzt jedoch keine professionelle Finanz- oder Hypothekarberatung. Für eine verbindliche Offerte wende dich an eine Bank, einen Hypothekarvermittler oder einen unabhängigen Finanzberater.
Glossar
- Belehnungsgrad
- Verhältnis der Hypothek zum Verkehrswert der Immobilie. Max. 80%, davon zwei Drittel als 1. Hypothek.
- Technischer Kalkulationszins
- Pauschalzins, den Banken für die Tragbarkeitsprüfung verwenden (Standard 5%). Liegt über dem effektiven Marktzins.
- Amortisation
- Regelmässige Rückzahlung der Hypothekarschuld. Für die 2. Hypothek zwingend, für die 1. Hypothek freiwillig.
- Tragbarkeit
- Verhältnis der jährlichen Hypothekarkosten zum Bruttoeinkommen. ≤ 33% = tragbar (SBA-Standard).
- SBA
- Schweizerische Bankiervereinigung. Herausgeber der Selbstregulierung «Hypothekarfinanzierung».
- FINMA
- Eidgenössische Finanzmarktaufsicht. Aufsichtsbehörde über Banken und Versicherungen in der Schweiz.
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Autor: Redaktion Ausrechnen — aktualisiert am 16. Juli 2026.
Quellen: Schweizerische Bankiervereinigung (SBA), Selbstregulierung «Hypothekarfinanzierung»; FINMA-Rundschreiben 2015/1; Schweizerische Nationalbank (SNB), Statistik der Banken 2024; Technischer Kalkulationszins: Banken-Standard 5%.
Haftungsausschluss: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Schätzung und stellt keine Finanz- oder Hypothekarberatung dar. Für eine verbindliche Finanzierung wende dich an eine Bank, einen Hypothekarvermittler oder einen unabhängigen Finanzberater. Alle Angaben ohne Gewähr.