Hypothekenrechner

Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis aller mit der Immobilie verbundenen Kosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) zum Bruttohaushaltseinkommen. Schweizer Banken verlangen, dass diese Quote 33% nicht überschreitet. Die Berechnung erfolgt mit einem technischen Zinssatz von ca. 5%, nicht mit dem aktuellen Marktzins.

Amortisation ist die Rückzahlung der Hypothekschuld. Die erste Hypothek (bis 66% Belehnung) muss nicht zwingend amortisiert werden. Die zweite Hypothek (66–80%) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter zurückgezahlt werden — je nachdem, was später eintritt. Sie können direkt (Schuld wird reduziert) oder indirekt über die Säule 3a amortisieren.

Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Bis zu zwei Dritteln dürfen aus der Pensionskasse (Vorsorgeguthaben) stammen, mindestens ein Drittel muss «hartes» Eigenkapital sein (Bargeld, Sparkonten, Schenkungen). Bei einer Kaufpreis von 800'000 CHF benötigen Sie also mindestens 160'000 CHF Eigenkapital.

Die monatlichen Kosten setzen sich aus Zinsen, Amortisation und Nebenkosten zusammen. Bei einer Hypothek von 640'000 CHF mit 2.5% Zins zahlen Sie ca. 1'333 CHF Zinsen pro Monat. Dazu kommen die Amortisation der zweiten Hypothek (falls Belehnung über 66%) und ca. 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Nebenkosten (Unterhalt, Instandstellungsfonds). Rechnen Sie mit insgesamt 2'000–3'000 CHF pro Monat bei einer durchschnittlichen Schweizer Immobilie.

Bei der direkten Amortisation reduzieren Sie die Schuld und damit die Zinslast — Sie zahlen weniger Zinsen und bauen schneller Eigenkapital auf. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag in eine Säule 3a ein, die als Sicherheit verpfändet wird. Das bringt steuerliche Vorteile (Steuerabzug der 3a-Einzahlung, tieferer steuerbarer Vermögenswert), aber die Schuld bleibt formal bestehen. Die optimale Strategie hängt von Ihrem Grenzsteuersatz und dem Zinsniveau ab — bei hohen Zinsen lohnt sich direkte, bei tiefen Zinsen indirekte Amortisation.

Die drei Hauptformen sind: Festhypothek (Zins für 2–10 Jahre fix, aktuell ca. 1.5–2.5%), variable Hypothek (Zins passt sich an den Marktzins an, flexibel aber unsicher) und Money-Market-Hypothek (SARON-basiert, läuft auf dem Monatszinssatz plus Aufschlag). Die meisten Schweizer wählen eine Kombination aus mehreren Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, um das Zinsrisiko zu streuen.