Hypothek in der Schweiz berechnen – der komplette Leitfaden 2026

Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, kommt an der Hypothek nicht vorbei. Doch bevor Sie bei einer Bank einen Termin vereinbaren, sollten Sie die wichtigsten Zahlen kennen: Wie viel Eigenkapital brauchen Sie? Welche Belehnung ist realistisch? Sind die laufenden Kosten tragbar? Unser Hypothekenrechner für die Schweiz hilft Ihnen, diese Fragen in wenigen Minuten zu klären.

In diesem Leitfaden erklären wir alle relevanten Konzepte, zeigen aktuelle Zinssätze Schweizer Banken und geben Ihnen konkrete Rechenbeispiele an die Hand.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch eine Liegenschaft gesichert ist. Die Bank oder Versicherung gewährt Ihnen einen Betrag, den Sie in der Regel nicht auf einmal zurückzahlen müssen, sondern gegen laufende Zinsen bereithalten. Das Grundpfand dient als Sicherheit – können Sie die Zinsen nicht mehr bezahlen, kann die Bank die Liegenschaft verwerten.

In der Schweiz werden Hypotheken in erster und zweiter Stelle unterschieden. Die erste Hypothek deckt in der Regel bis zu zwei Drittel des Immobilienwerts, die zweite Hypothek das letzte Drittel (minus Eigenkapital).

So funktioniert unser Hypothekenrechner Schweiz

Der Rechner fragt die wichtigsten Variablen ab und berechnet automatisch:

1. Immobilienwert – der geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft
2. Eigenkapital – mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts
3. Hypothekarbetrag – Immobilienwert minus Eigenkapital
4. Zinssatz – aktuell zwischen 1,2 und 2,5 Prozent je nach Anbieter
5. Amortisation – Rückzahlung der zweiten Hypothek innerhalb 15 Jahren
6. Tragbarkeit – die laufenden Kosten dürfen 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht überschreiten

Das Ergebnis zeigt Ihnen sofort, ob Ihre Traumimmobilie finanzierbar ist.

Die Belehnungsgrenzen im Detail

Schweizer Banken belehnen eine Immobilie typischerweise bis maximal 80 Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet: Bei einer Liegenschaft mit 800’000 CHF erhalten Sie maximal 640’000 CHF an Hypothek. Die restlichen 160’000 CHF müssen Sie als Eigenkapital einbringen.

Es gibt zwei Stufen:

• Erste Hypothek (max. 66,7 Prozent): Diese muss nicht zwingend amortisiert werden. Viele Eigentümer lassen sie ungetilgt stehen, da der Zinsabzug steuerlich geltend gemacht werden kann.
• Zweite Hypothek (66,7 bis 80 Prozent): Diese muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Die Amortisation erfolgt in der Regel via regelmässige Zahlungen.

Wichtig: Die Belehnung wird nicht nur aufgrund des Kaufpreises berechnet, sondern auf Basis des tieferen Werts aus Kaufpreis und geschätztem Verkehrswert (sogenannter «Lending Value»).

Tragbarkeit – die 33-Prozent-Regel

Die Tragbarkeit ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Hypothekarfinanzierung. Die Faustregel lautet: Die Gesamtkosten der Hypothek (Zinsen, Amortisation und Nebenkosten) sollten maximal 33 Prozent Ihres Bruttohaushaltseinkommens betragen.

Zu den laufenden Kosten zählen:

• Hypothekarzinsen (kalkuliert mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent, auch wenn der effektive Zins tiefer liegt)
• Amortisation der zweiten Hypothek
• Unterhalt und Nebenkosten (ca. 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr)

Rechenbeispiel Tragbarkeit

Parameter	Betrag
Immobilienwert	800’000 CHF
Hypothek (1. + 2. Hypothek)	640’000 CHF
Bruttohaushaltseinkommen	140’000 CHF
Kalkulatorische Zinsen (5 Prozent)	32’000 CHF
Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre)	5’333 CHF
Unterhalt (1 Prozent)	8’000 CHF
Gesamtkosten pro Jahr	45’333 CHF
Tragbarkeit (Kosten / Einkommen)	32,4 Prozent

Mit 32,4 Prozent liegen Sie knapp unter der 33-Prozent-Grenze. Die Hypothek wäre tragbar.

Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz (Stand Januar 2026)

Die Zinsen variieren stark je nach Anbieter, Hypothekartyp (Festhypothek, variable Hypothek, Geldmarkt-Hypothek / SARON) und Laufzeit. Hier eine Übersicht typischer Zinssätze:

Anbieter	Festhypothek 10 Jahre	Festhypothek 5 Jahre	Variable Hypothek
UBS	1,85 Prozent	1,55 Prozent	1,75 Prozent
Credit Suisse (UBS)	1,85 Prozent	1,55 Prozent	1,75 Prozent
Zürcher Kantonalbank	1,70 Prozent	1,45 Prozent	1,65 Prozent
Raiffeisen	1,75 Prozent	1,50 Prozent	1,70 Prozent
Cantonalbanken (Durchschnitt)	1,72 Prozent	1,48 Prozent	1,68 Prozent
AXA	1,80 Prozent	1,52 Prozent	–
Helvetia	1,78 Prozent	1,50 Prozent	–

Die Zinssätze sind Richtwerte und können sich täglich ändern. Holen Sie immer mehrere Offerten ein.

Festhypothek vs. variable Hypothek vs. SARON

Festhypothek (Fixed Rate)

Bei einer Festhypothek vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (meist 2 bis 10 Jahre). Sie haben Planungssicherheit, profitieren aber nicht von sinkenden Zinsen.

Vorteile:

• Zinssatz ist über die gesamte Laufzeit fix
• Keine Zinsrisiken
• Planbarkeit der Kosten

Nachteile:

• Bei sinkenden Zinsen profitieren Sie nicht
• Vorzeitige Auflösung oft nur mit Strafgebühr
• Höhere Zinsen als bei variablen Hypotheken (Prämie für Sicherheit)

Variable Hypothek

Die variable Hypothek passt sich an den Marktzins an. Die Bank kann den Zins periodisch anpassen.

Vorteile:

• Flexibel umschulden oder abbezahlen
• Tiefere Zinsen als Festhypotheken
• Profitiert von fallenden Zinsen

Nachteile:

• Zins kann jederzeit steigen
• Weniger Planungssicherheit

SARON-Hypothek (Geldmarkthypothek)

Die SARON-Hypothek orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight (SARON), einem Tagesgeldzins. Sie besteht aus dem SARON-Satz plus einer Marge der Bank.

Vorteile:

• Sehr transparente Zusammensetzung
• Oft günstiger als Festhypotheken
• Laufzeit flexibel (meist 3 bis 60 Monate)

Nachteile:

• Zinsrisiko bei steigenden Marktzinsen
• Komplexer als Festhypothek

Eigenkapital – was zählt alles?

Für die Finanzierung benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent müssen aus eigenen Mitteln (Hard Equity) stammen. Der Rest kann aus der Vorsorge (Säule 2a und Säule 3a) bezogen werden.

Was als Eigenkapital anerkannt wird:

• Bargeld und Sparkontoguthaben
• Wertschriften (mit Abschlag je nach Volatilität)
• Vorbezug aus der Pensionskasse (Säule 2a)
• Vorbezug aus der Säule 3a
• Eigenleistungen (Self-Built-Anteil, begrenzt anrechenbar)

Achtung: Ein Vorbezug aus der Pensionskasse reduziert Ihre Altersleistungen. Prüfen Sie sorgfältig, ob sich dies rechnet.

Amortisation – die zweite Hypothek abbezahlen

Die zweite Hypothek (der Teil zwischen 66,7 und 80 Prozent Belehnung) muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Das bedeutet, dass Sie jährlich einen Teilbetrag zurückzahlen.

Beispiel: Bei einer zweiten Hypothek von 80’000 CHF müssen Sie pro Jahr rund 5’333 CHF zurückzahlen (ohne Zinsen).

Sie können wählen, ob Sie die Amortisation in regelmässigen Raten (Amortisationsplan) oder als Einmalbetrag leisten. Die meisten Eigentümer wählen Raten.

Steuerliche Aspekte der Hypothek

In der Schweiz können Sie die Schuldzinsen steuerlich absetzen. Das bedeutet: Eine Hypothek kann steuerlich vorteilhaft sein, auch wenn Sie das Geld für einen Kauf nicht zwingend brauchen würden.

Viele Immobilienbesitzer halten deshalb eine (erste) Hypothek bewusst aufrecht, um das steuerbare Einkommen zu senken. Indirekt amortisieren sie über die Säule 3a und tilgen die Schuld erst bei Pensionierung.

Tipp: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, ob sich eine indirekte Amortisation in Ihrem Fall lohnt.

Schritt-für-Schritt: So berechnen Sie Ihre Hypothek

1. Immobilienwert schätzen – nutzen Sie einen Online-Schätzer oder eine professionelle Schätzung.
2. Eigenkapital berechnen – wie viel können Sie einbringen (inkl. Vorsorge)?
3. Hypothekarbetrag bestimmen – Immobilienwert minus Eigenkapital.
4. Belehnung prüfen – maximal 80 Prozent.
5. Tragbarkeit berechnen – alle Kosten sollten unter 33 Prozent des Bruttoeinkommens liegen.
6. Zinssätze vergleichen – holen Sie mindestens drei Offerten ein.
7. Hypothekartyp wählen – Festhypothek, variabel oder SARON.

Häufige Fehler bei der Hypothekarberechnung

Fehler 1: Realistische Zinsen unterschätzen

Viele berechnen die Tragbarkeit mit dem aktuellen Zins von 1,5 Prozent. Die Bank rechnet aber mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent. Nutzen Sie immer den kalkulatorischen Zins für die Tragbarkeitsrechnung.

Fehler 2: Nebenkosten vergessen

Neben den Zinsen fallen Unterhalt, Versicherung, Steuern und Instandstellung an. Rechnen Sie mit 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr.

Fehler 3: Zu wenig Eigenkapital

Ohne 20 Prozent Eigenkapital gibt es in der Regel keine Hypothek. Planen Sie einen Puffer ein, da der Schätzwert der Bank unter dem Kaufpreis liegen kann.

Fehler 4: Nur eine Offerte einholen

Die Zinsunterschiede zwischen den Anbietern können bis zu 0,5 Prozentpunkte betragen. Bei einer Hypothek von 600’000 CHF sind das 3’000 CHF pro Jahr.

Hypothek umschulden – lohnt sich das?

Wenn die Zinsen gesunken sind, kann sich eine Umschuldung (Ablösung der bestehenden Hypothek durch eine neue bei einem anderen Anbieter) lohnen. Beachten Sie:

• Vorfälligkeitsentschädigung: Bei Festhypotheken kann eine vorzeitige Auflösung teuer werden.
• Umschuldungskosten: Notar, Grundbuch und Gebühren können 1 bis 2 Prozent der Hypothekssumme ausmachen.
• Zinsersparnis: Die monatliche Ersparnis muss die Umschuldungskosten übersteigen.

Faustregel: Eine Umschuldung lohnt sich, wenn der Zinsunterschied mindestens 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte beträgt und die Restlaufzeit der bestehenden Hypothek mehr als 2 Jahre beträgt.

FAQ – Häufige Fragen zur Hypothek in der Schweiz

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus eigenen flüssigen Mitteln stammen (nicht aus der Vorsorge).

Was ist der Unterschied zwischen erster und zweiter Hypothek?

Die erste Hypothek umfasst bis zu zwei Drittel (66,7 Prozent) des Immobilienwerts und muss nicht amortisiert werden. Die zweite Hypothek umfasst den Teil zwischen 66,7 und 80 Prozent und muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden.

Kann ich meine Pensionskasse als Eigenkapital verwenden?

Ja, Sie können Gelder aus der Pensionskasse (Säule 2a) und der Säule 3a als Eigenkapital verwenden. Beachten Sie aber, dass dies Ihre Altersvorsorge reduziert.

Was passiert, wenn ich die Hypothek nicht mehr bezahlen kann?

Wenn Sie die Zinsen oder Amortisation nicht mehr leisten können, kann die Bank die Liegenschaft verwerten (Zwangsversteigerung). Kontaktieren Sie die Bank frühzeitig, um Lösungen zu finden (z.B. Umfinanzierung, Stundung).

Wie lange dauert die Auszahlung einer Hypothek?

Nach Vertragsunterschrift und Eintrag ins Grundbuch dauert die Auszahlung in der Regel 2 bis 4 Wochen.

Ist eine Festhypothek besser als eine variable Hypothek?

Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft und der Markteinschätzung ab. Bei steigenden Zinsen ist eine Festhypothek vorteilhaft, bei fallenden Zinsen eine variable Hypothek oder SARON.

Was kostet eine Hypothek pro Jahr?

Die Kosten setzen sich aus Zinsen (1,2 bis 2,5 Prozent der Hypothekssumme), Amortisation (nur zweite Hypothek) und Nebenkosten (ca. 1 Prozent des Immobilienwerts) zusammen. Bei einer Hypothek von 600’000 CHF und einem Immobilienwert von 750’000 CHF rechnen Sie mit rund 15’000 bis 20’000 CHF pro Jahr.

Kann ich die Hypothek vorzeitig abbezahlen?

Bei einer Festhypothek ist eine vorzeitige Rückzahlung oft nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei einer variablen Hypothek oder SARON-Hypothek ist dies in der Regel problemlos machbar.

Fazit

Die Hypothekarfinanzierung in der Schweiz ist komplex, aber mit den richtigen Kennzahlen gut planbar. Die wichtigsten Punkte:

• Mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen
• Die Tragbarkeit (maximal 33 Prozent des Bruttoeinkommens) im Auge behalten
• Kalkulatorischen Zins (4,5 bis 5 Prozent) für die Berechnung verwenden
• Mehrere Offerten einholen und vergleichen
• Den passenden Hypothekartyp wählen (Fest, variabel oder SARON)

Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um Ihre individuelle Situation durchzurechnen. So gehen Sie gut vorbereitet in das Gespräch mit Ihrer Bank.

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Stand: Januar 2026. Die genannten Zinssätze und Konditionen dienen als Richtwerte und können sich ändern. Für eine verbindliche Beratung wenden Sie sich an Ihre Bank oder einen Hypothekarspezialisten.