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Hypothekenrechner Schweiz 2025: Zinsen, Tragbarkeit & Amortisation
Der grosse Hypothekenrechner-Guide 2025 für die Schweiz: Festhypothek, SARON, variable Hypothek mit aktuellen Zinsbändern, Tragbarkeitsrechner, Amortisationsplan und CHF-Beispielen.
Veröffentlicht am 15. Juni 2025 · Redaktion Ausrechnen
Hypothekenrechner Schweiz 2025
Zinsen, Tragbarkeit und Amortisation im Griff: Ihr umfassender Guide zu Festhypothek, SARON und variabler Hypothek – mit aktuellen Zinsbändern und durchgerechneten CHF-Beispielen.
Stand Juni 2025
Quellen: SNB, SIX, KVG-Richtlinien
Wer 2025 in der Schweiz eine Hypothek aufnimmt oder refinanziert, steht vor drei zentralen Fragen: Welches Zinsmodell passt zu meiner Situation? Kann ich mir die Liegenschaft mit meinem Einkommen überhaupt leisten? Und wie schnell muss ich die zweite Hypothek amortisieren? Dieser Guide führt Sie durch alle drei Themen – mit den aktuellen Zinsbändern, den verbindlichen Tragbarkeitsregeln der Schweizer Banken und konkreten Rechenbeispielen in CHF.
Die drei Hypothekarmodelle der Schweiz im Vergleich
In der Schweiz wählen Kreditnehmer faktisch zwischen drei Hypothekarmodellen. Die Unterschiede liegen nicht nur im Zinsniveau, sondern vor allem darin, wer das Zinsänderungsrisiko trägt – die Bank oder der Kreditnehmer.
| Modell | Zinsband Juni 2025 | Zinsbindung | Risikoträger | Typische Anbieter |
|---|---|---|---|---|
| Festhypothek | 1.20–1.80% (5–10 J.) | 2–15 Jahre fix | Bank | UBS, Credit Suisse, Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank |
| SARON-Hypothek | 0.80–1.40% (inkl. Marge) | Keine (rollierend) | Kreditnehmer | UBS, Credit Suisse, Migros Bank, Bank Cler |
| Variable Hypothek | 2.50–3.50% | Keine (jederzeit anpassbar) | Kreditnehmer | Cembra Money Bank, BANK-now, Cornèr Bank |
Festhypothek: Planungssicherheit zum Aufpreis
Die Festhypothek ist das beliebteste Modell in der Schweiz – rund 65% aller Hypothekarnehmer setzen auf sie (SNB, 2024). Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert. Typische Laufzeiten sind 5, 7 oder 10 Jahre. Der Aufpreis gegenüber SARON beträgt aktuell etwa 0.4–0.6 Prozentpunkte – das ist die Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen.
Beispiel: Bei einer Hypothek von CHF 800’000 mit 10-jähriger Festhypothek zu 1.50% zahlen Sie jährlich CHF 12’000 Zinsen. Steigt der SARON in dieser Zeit auf 2.5%, hätten Sie mit einer SARON-Hypothek jährlich CHF 20’000 gezahlt – die Festhypothek spart Ihnen in diesem Szenario CHF 8’000 pro Jahr.
SARON-Hypothek: Günstig, aber mit Zinsrisiko
Die SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) ist die moderne Alternative. Der Zinssatz setzt sich aus dem SARON-Referenzzinssatz (aktuell rund 0.45%, SNB Juni 2025) plus einer bankindividuellen Marge (typisch 0.60–0.90%) zusammen. Der Zins wird vierteljährlich oder halbjährlich neu festgelegt.
Vorteil: Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung. Sie können jederzeit amortisieren oder die Hypothek auflösen – ideal bei geplantem Immobilienverkauf.
Nachteil: Steigt der SARON, steigen Ihre Zinskosten sofort. Zwischen 2022 und 2023 schoss der SARON von −0.25% auf 1.75% – das vervierfachte die Zinslast vieler SARON-Kreditnehmer innerhalb eines Jahres.
Variable Hypothek: Flexibel, aber teuer
Die variable Hypothek ist das teuerste Modell. Die Bank passt den Zinssatz jederzeit an – meist orientiert am Hypothekar-Referenzzinssatz plus einem Aufschlag von 1.5–2.5 Prozentpunkten. Sie eignet sich vor allem für kurzfristige Überbrückungen oder wenn Sie mit stark fallenden Zinsen rechnen.
Tragbarkeitsrechner: Können Sie sich die Immobilie leisten?
Die Tragbarkeitsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben (Art. 28a BankV, konkretisiert durch die KVG-Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung). Sie stellt sicher, dass die Wohnkosten Ihr Einkommen nicht überlasten.
Die Tragbarkeitsformel
Wohnkosten ≤ 33% des Bruttoeinkommens
Wohnkosten = kalkulatorische Zinsen (5% des Hypothekarbetrags) + Amortisation + Nebenkosten (1% des Verkehrswerts)
Kalkulatorischer Zinssatz: Die Banken rechnen pauschal mit 5% – unabhängig vom tatsächlich vereinbarten Zinssatz. Das ist ein Sicherheitspuffer: Selbst wenn die Zinsen auf 5% steigen, muss die Hypothek noch tragbar sein.
Rechenbeispiel: Tragbarkeit prüfen
| Verkehrswert der Immobilie | CHF 1’000’000 |
| Hypothek (80% Belehnung) | CHF 800’000 |
| Eigenkapital (20%) | CHF 200’000 |
| Kalk. Zins (5% × CHF 800’000) | CHF 40’000 / Jahr |
| Amortisation (1% × CHF 800’000) | CHF 8’000 / Jahr |
| Nebenkosten (1% × CHF 1’000’000) | CHF 10’000 / Jahr |
| Wohnkosten total | CHF 58’000 / Jahr |
Erforderliches Bruttoeinkommen: CHF 58’000 ÷ 0.33 = CHF 175’758 pro Jahr. Das entspricht einem monatlichen Bruttoeinkommen von rund CHF 14’650. Liegt Ihr Einkommen darunter, müssen Sie entweder mehr Eigenkapital einbringen oder eine günstigere Immobilie suchen.
Amortisation: So tilgen Sie Ihre Hypothek richtig
Das Schweizer Hypothekarmodell unterscheidet zwischen erster Hypothek (bis 65% des Verkehrswerts) und zweiter Hypothek (65% bis maximal 80%). Die erste Hypothek muss nicht amortisiert werden – die zweite hingegen innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung, je nachdem, was früher eintritt.
- Hypothek (≤65%)
- ✓ Keine Amortisationspflicht
- ✓ Indirekte Amortisation via Säule 3a möglich
- ✓ Steuerlich abzugsfähig
- Hypothek (65–80%)
- → Amortisation innert 15 Jahren
- → Oder bis Pensionierung (was früher eintritt)
- → Jährliche Mindestamortisation: 1/15 des Betrags
Direkte vs. indirekte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jährlich einen festen Betrag an die Bank zurück – die Hypothekarschuld sinkt direkt. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie stattdessen in eine Säule 3a ein, die an die Hypothek verpfändet wird. Vorteil: Die Säule-3a-Beiträge sind steuerlich abzugsfähig (maximal CHF 7’258 im Jahr 2025 für Angestellte mit Pensionskasse), und das angesparte Kapital wird bei Pensionierung zur Rückzahlung verwendet.
Amortisationsbeispiel
2. Hypothek von CHF 150’000 (Differenz zwischen 65% und 80% bei CHF 1’000’000 Verkehrswert)
| Jahr | Restschuld | Amortisation |
|---|---|---|
| Start | CHF 150’000 | – |
| Jahr 5 | CHF 100’000 | CHF 10’000/Jahr |
| Jahr 10 | CHF 50’000 | CHF 10’000/Jahr |
| Jahr 15 | CHF 0 | CHF 10’000/Jahr |
Hypothekenanbieter Schweiz: Die wichtigsten Banken im Überblick
Der Schweizer Hypothekarmarkt wird von wenigen grossen Playern dominiert. Hier die wichtigsten Anbieter mit ihren Besonderheiten:
UBS
Grösster Hypothekar-Anbieter der Schweiz. Bietet UBS key4 Hypothek mit digitalem Abschluss. Festhypotheken ab 1.25%, SARON ab 0.85% (Juni 2025).
Raiffeisen
Genossenschaftsbank mit 219 Raiffeisenbanken. Marktanteil rund 18%. Oft attraktive Konditionen für Mitglieder. Festhypothek 10 Jahre ab 1.30%.
Zürcher Kantonalbank
Grösste Kantonalbank. Staatsgarantie des Kantons Zürich. Festhypotheken ab 1.35%, SARON ab 0.90%. Vor allem im Grossraum Zürich stark.
Migros Bank
Tochter der Migros. Oft mit Tiefstzinsen als Marketing-Instrument. Festhypothek 10 Jahre ab 1.20%, SARON ab 0.80%. Keine Filialen – rein digital/telefonisch.
Bank Cler
Tochter der Basler Kantonalbank. Digital-first mit Zak-App. Festhypotheken ab 1.40%, SARON ab 0.90%. Beliebt bei jüngeren Kreditnehmern.
Cembra / BANK-now
Spezialisten für Konsum- und Hypothekarkredite. Oft höhere Zinsen (ab 2.50%), aber flexiblere Bonitätsprüfung. Geeignet für Spezialfälle.
Quellen: Offizielle Zins-Publikationen der genannten Banken, Stand Juni 2025. Zinssätze sind Richtwerte und abhängig von Bonität, Belehnung und Objekt.
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner
Was ist der Unterschied zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek?
Bei der Festhypothek ist der Zinssatz für die gesamte Laufzeit (2–15 Jahre) fixiert – Sie zahlen jeden Monat den gleichen Betrag. Bei der SARON-Hypothek wird der Zins vierteljährlich an den aktuellen SARON-Referenzzinssatz angepasst. Die Festhypothek kostet aktuell etwa 0.4–0.6 Prozentpunkte mehr, bietet aber vollständige Planungssicherheit. Die SARON-Hypothek ist günstiger, aber Sie tragen das Risiko steigender Zinsen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
Mindestens 20% des Verkehrswerts müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10% aus «hartem» Eigenkapital stammen (Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorbezug). Die restlichen 10% können aus Pensionskassengeldern (2. Säule) oder Säule 3a stammen. Bei einem Verkehrswert von CHF 1’000’000 benötigen Sie also mindestens CHF 200’000 Eigenkapital, wovon CHF 100’000 aus eigenen Ersparnissen kommen müssen.
Was passiert, wenn ich die Tragbarkeitsprüfung nicht bestehe?
Bestehen Sie die Tragbarkeitsprüfung nicht, wird die Bank die Hypothek verweigern – unabhängig von Ihrer Bonität. Sie haben dann drei Optionen: (1) Mehr Eigenkapital einbringen, um die Hypothekarschuld zu senken. (2) Eine günstigere Immobilie suchen. (3) Einen Mitkreditnehmer (z.B. Ehepartner) aufnehmen, dessen Einkommen die Rechnung verbessert. Die 33%-Regel ist hart – Banken machen nur in Ausnahmefällen Zugeständnisse.
Kann ich meine Hypothek vorzeitig auflösen?
Bei einer Festhypothek: Ja, aber nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese berechnet sich aus der Zinsdifferenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins für die Restlaufzeit. Bei stark gesunkenen Zinsen kann das schnell fünfstellige Beträge ausmachen. Bei einer SARON-Hypothek: Ja, jederzeit und ohne Entschädigung – das ist einer ihrer Hauptvorteile.
Was ist der kalkulatorische Zinssatz und warum liegt er bei 5%?
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Sicherheitspuffer, den alle Schweizer Banken bei der Tragbarkeitsprüfung anwenden. Er simuliert ein Zinsumfeld, in dem die Hypothek noch immer tragbar wäre. Der Satz wurde von der FINMA und der Schweizerischen Bankiervereinigung festgelegt und ist seit Jahren unverändert – obwohl die tatsächlichen Zinsen seit 2008 meist deutlich tiefer liegen. Er schützt sowohl die Bank als auch Sie vor Überschuldung bei Zinsanstiegen.
Lohnt sich indirekte Amortisation über die Säule 3a?
In den meisten Fällen: Ja. Der maximale jährliche Steuerabzug für die Säule 3a beträgt 2025 CHF 7’258 (mit Pensionskasse). Bei einem Grenzsteuersatz von 30% sparen Sie rund CHF 2’177 Steuern pro Jahr – das ist mehr als die Zinskosten auf den nicht amortisierten Hypothekarbetrag. Zudem wächst das 3a-Guthaben steuerfrei. Nachteil: Das Geld ist bis zur Pensionierung gebunden (ausser bei Immobilienkauf, Selbstständigkeit oder Auswanderung).
Welche Laufzeit für die Festhypothek ist aktuell am sinnvollsten?
Im Juni 2025 ist die 10-jährige Festhypothek das beliebteste Produkt. Der Aufpreis gegenüber 5 Jahren beträgt nur etwa 0.15–0.25 Prozentpunkte, dafür sichern Sie sich das aktuelle Tiefzinsniveau für ein ganzes Jahrzehnt. Die 5-Jahres-Festhypothek lohnt sich, wenn Sie in absehbarer Zeit verkaufen oder mit weiter fallenden Zinsen rechnen. Die 15-jährige Festhypothek (aktuell 1.60–2.00%) ist nur bei sehr hohem Sicherheitsbedürfnis zu empfehlen.
Wie oft werden die Hypothekarzinsen angepasst?
Festhypotheken: Die Zinssätze ändern sich täglich – Banken passen sie an die Entwicklung der Swap-Sätze am Kapitalmarkt an. SARON-Hypotheken: Der SARON-Satz ändert sich täglich, die Weitergabe an den Kunden erfolgt aber meist quartalsweise. Variable Hypotheken: Die Bank kann den Zins jederzeit ändern, meist orientiert am Hypothekar-Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), der vierteljährlich publiziert wird.
Kann ich eine Hypothek auch ohne Schweizer Pass bekommen?
Ja, aber mit Einschränkungen. EU/EFTA-Bürger mit Niederlassungsbewilligung C erhalten Hypotheken zu gleichen Konditionen wie Schweizer. Bei B-Bewilligung verlangen viele Banken mindestens 30% Eigenkapital (statt 20%). Drittstaatsangehörige (ohne C-Bewilligung) benötigen meist 35–40% Eigenkapital und die Zustimmung der Banken ist restriktiver. Der Erwerb von Wohneigentum durch Personen ohne Niederlassungsbewilligung unterliegt zudem der Lex Koller (Bewilligungspflicht).
Was kostet eine Hypothek von CHF 800’000 aktuell pro Monat?
Bei einer 10-jährigen Festhypothek zu 1.50%: CHF 1’000 pro Monat (nur Zinsen, ohne Amortisation). Bei einer SARON-Hypothek zu 0.85%: CHF 567 pro Monat. Hinzu kommen Amortisation (bei 2. Hypothek) und Nebenkosten. Bei einem Verkehrswert von CHF 1’000’000 mit 80% Belehnung betragen die gesamten monatlichen Wohnkosten rund CHF 4’833 (inkl. kalkulatorischer Amortisation und Nebenkosten).
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