Wer 2025 in der Schweiz eine Hypothek aufnimmt oder refinanziert, steht vor drei zentralen Fragen: Welches Zinsmodell passt zu meiner Situation? Kann ich mir die Liegenschaft mit meinem Einkommen überhaupt leisten? Und wie schnell muss ich die zweite Hypothek amortisieren? Dieser Guide führt Sie durch alle drei Themen – mit den aktuellen Zinsbändern, den verbindlichen Tragbarkeitsregeln der Schweizer Banken und konkreten Rechenbeispielen in CHF.

Die drei Hypothekarmodelle der Schweiz im Vergleich

In der Schweiz wählen Kreditnehmer faktisch zwischen drei Hypothekarmodellen. Die Unterschiede liegen nicht nur im Zinsniveau, sondern vor allem darin, wer das Zinsänderungsrisiko trägt – die Bank oder der Kreditnehmer.

Quellen: SNB-Leitzins per Juni 2025, publizierte Schaufensterkonditionen von Cembra, BANK-now, Migros Bank, Bank Cler, Cornèr Bank. Effektive Offerte hängen von Bonität, Belehnung und Verhandlung ab.

Festhypothek: Planungssicherheit zum Festpreis

Die Festhypothek ist das meistgewählte Modell für Schweizer Eigenheimbesitzer. Der Zinssatz wird für eine vereinbarte Laufzeit – üblicherweise 2 bis 15 Jahre – fixiert. Die Bank übernimmt das Zinsänderungsrisiko vollständig.

Vorteile der Festhypothek

• Konstante monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit
• Kein Risiko bei steigenden Leitzinsen – die SNB kann erhöhen, Ihre Rate bleibt gleich
• Ideal für Familien mit knapper Tragbarkeit und geringem Liquiditätspuffer
• Tranchen-Staffelung möglich: z. B. CHF 400’000 auf 5 Jahre, CHF 400’000 auf 10 Jahre

Nachteile und Kostenfallen

• Vorfälligkeitsentschädigung: Wer vor Laufzeitende verkauft oder umschuldet, zahlt die Zinsdifferenz × Restlaufzeit – oft mehrere Tausend Franken
• Bei fallenden Zinsen profitieren Sie nicht – Sie zahlen den vereinbarten Satz weiter
• Längere Laufzeiten kosten historisch einen Aufschlag (invers seit 2024: 10-Jahres-Festhypotheken teils günstiger als 5-Jahres-Tranchen)

SARON-Hypothek: Der Schweizer Geldmarkt-Zins

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight – den von SIX Swiss Exchange täglich publizierten Referenzzinssatz aus besicherten Übernachtgeschäften am Schweizer Geldmarkt. Er hat Ende 2021 den LIBOR abgelöst und ist seither der Standard-Floater für Schweizer Hypotheken.

So funktioniert der SARON-Mechanismus

1. SIX publiziert täglich den SARON aus tatsächlichen SNB-Repo-Geschäften
2. Über eine Beobachtungsperiode von 3 Monaten werden die Tagessätze compounded – also zinseszinsartig gemittelt – zum «Compounded SARON 3M»
3. Die Bank legt eine Marge von typischerweise 0.70–1.00 Prozentpunkten auf
4. Am Ende der 3-Monats-Periode wird der Zins rückwirkend abgerechnet (in-arrears)

Für wen eignet sich SARON?

• Kreditnehmer mit Liquiditätspuffer von mindestens 12 Monatsraten zu 5 % kalkulatorischem Zins
• Haushalte, die Zinsschwankungen wirtschaftlich aussitzen können
• Eigentümer, die Flexibilität schätzen – quartalsweise kündbar ohne Strafe
• Wer von der SNB-Zinssenkungspolitik 2024/2025 profitieren möchte

Variable Hypothek: Das flexible Auslaufmodell

Die variable Hypothek hat in der Schweiz Tradition, ist heute aber die Ausnahme. Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt und kann mit einer Frist von 3 oder 6 Monaten angepasst werden. Es gibt keine feste Laufzeit – beide Seiten können jederzeit kündigen.

Sinnvolle Einsatzbereiche

• Brückenfinanzierung zwischen Verkauf und Kauf einer Liegenschaft
• Erbschaftsfälle mit geplanter kurzfristiger Veräusserung
• Geplanter Verkauf in 6–18 Monaten – der Zinsaufschlag wird durch fehlende Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert
• Refinanzierungs-Übergang nach Auslauf einer Festhypothek

Für eine langfristige Wohnsituation ist die variable Hypothek mit Zinsbändern von 2.00–2.50 % selten die wirtschaftlichste Wahl. Der Aufschlag gegenüber SARON beträgt oft über 1 Prozentpunkt.

Tragbarkeit: Die wichtigste Hürde der Hypothekarvergabe

Die Tragbarkeitsrechnung ist das zentrale Prüfinstrument der Schweizer Banken. Sie stellt sicher, dass die Wohnkosten auch bei einem Zinsanstieg tragbar bleiben. Die Vorgaben stammen von der KVG-Richtlinie (Konsumkreditgesetz) und den Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung.

Die Tragbarkeitsformel

Beispielrechnung Tragbarkeit

Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 175’000 kann diese Liegenschaft also gerade noch als tragbar gelten. Liegt das Einkommen darunter, muss entweder der Eigenmittelanteil erhöht oder eine günstigere Liegenschaft gesucht werden.

Belehnung: Die 80/20-Regel und ihre Ausnahmen

Die Belehnung regelt, wie viel des Verkehrswerts einer Immobilie mit einer Hypothek finanziert werden darf. Die Schweizer Banken unterscheiden zwei Tranchen:

Eigenmittel: Die 20 %-Regel

Mindestens 20 % des Verkehrswerts müssen aus Eigenmitteln stammen. Davon müssen mindestens 10 % hartes Eigenkapital sein – also Ersparnisse, Wertschriften oder Schenkungen/Vorbezüge, aber kein Pensionskassenguthaben. Die restlichen 10 % können aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder 3. Säule stammen.

Amortisation: Direkt, indirekt und die 15-Jahres-Frist

Nur die 2. Hypothek muss amortisiert werden – und zwar innerhalb von maximal 15 Jahren. Die 1. Hypothek kann theoretisch ewig stehen bleiben. Es gibt zwei Amortisationsformen:

Direkte Amortisation

Sie zahlen quartalsweise oder jährlich einen festen Betrag an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt, die Zinsbelastung nimmt mit jeder Zahlung ab. Vorteil: klare Entschuldung. Nachteil: Liquiditätsabfluss, der nicht mehr für andere Zwecke verfügbar ist.

Indirekte Amortisation (Säule 3a)

Statt die Hypothek direkt zu tilgen, zahlen Sie den Amortisationsbetrag in eine Säule 3a ein. Die Hypothek bleibt nominell unverändert, aber das angesparte 3a-Guthaben dient als Sicherheit. Vorteil: Steuerersparnis durch 3a-Abzug, Zinseszins-Effekt auf dem Vorsorgeguthaben. Nachteil: Das 3a-Guthaben ist gebunden und kann nur unter bestimmten Bedingungen vorzeitig bezogen werden.

Hypothekenrechner: So nutzen Sie das Tool richtig

Ein guter Hypothekenrechner führt Sie durch vier Schritte – von der Belehnung über die Tragbarkeit bis zum Zinsvergleich. Unser Rechner auf Ausrechnen.ch kombiniert alle vier Module in einem Workflow.

Schritt 1: Verkehrswert und Eigenmittel

Geben Sie den Kaufpreis oder geschätzten Verkehrswert der Liegenschaft ein. Der Rechner ermittelt automatisch die maximale Hypothek (80 %) und prüft, ob Ihre Eigenmittel die 20 %-Hürde erreichen – inklusive Aufteilung in hartes Eigenkapital und Vorsorgegelder.

Schritt 2: Tragbarkeits-Check

Mit Ihrem Bruttojahreseinkommen berechnet der Rechner die kalkulatorische Belastung bei 5 % Zins. Liegt die Wohnkostenquote über 33 %, schlägt der Rechner Alarm und zeigt, wie viel mehr Eigenkapital nötig wäre.

Schritt 3: Zinsmodell-Vergleich

Wählen Sie zwischen Festhypothek (5 oder 10 Jahre), SARON und variabel. Der Rechner zeigt die monatliche Belastung für jedes Modell – mit den aktuellen Zinsbändern und Ihrer individuellen Bonitätseinschätzung.

Schritt 4: Amortisationsplan

Für die 2. Hypothek berechnet der Rechner den jährlichen Amortisationsbetrag über 15 Jahre – und vergleicht direkte mit indirekter Amortisation inklusive Steuervorteil.

Schweizer Hypothekenanbieter im Überblick

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist vielfältig. Neben den Grossbanken (UBS, Credit Suisse jetzt UBS, Raiffeisen) gibt es spezialisierte Anbieter mit oft attraktiveren Konditionen:

Hinweis: Die Zinssätze sind indikative Schaufensterkonditionen per Juni 2025. Effektive Offerten hängen von Belehnungshöhe, Bonität, Tranchengrösse und Verhandlung ab. Mehrere Offerten einholen lohnt sich – die Spanne zwischen bestem und schlechtestem Angebot beträgt oft 0.3–0.5 Prozentpunkte, was bei CHF 800’000 Hypothek CHF 2’400–4’000 pro Jahr ausmacht.

Häufige Fragen zum Hypothekenrechner