Hypothekentragbarkeitsrechner

Der Hypothekentragbarkeitsrechner ermittelt, ob du dir eine bestimmte Hypothek leisten kannst, basierend auf den gängigen Tragbarkeitsregeln, die Schweizer Banken anwenden. Die Kernidee ist einfach: Die laufenden Kosten der Hypothek — also Zinsen, Amortisation und Nebenkosten — dürfen einen bestimmten Anteil des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. In der Schweiz gilt als Faustregel, dass diese Kosten höchstens 33% des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Ist die Belastungsquote höher, gilt die Hypothek als nicht tragbar und die Bank wird den Kredit in der Regel ablehnen.

Der Rechner fragt vier zentrale Grössen ab: den Objektwert (Kaufpreis), das verfügbare Eigenkapital, das Bruttojahreseinkommen und den technischen Zinssatz. Aus diesen Werten berechnet er die Belehnung (das Verhältnis zwischen Hypothekbetrag und Objektwert), die jährlichen Zinskosten, die notwendige Amortisation und die Nebenkostenpauschale. Die Summe all dieser Kosten wird ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt — das ergibt die Belastungsquote. Liegt diese unter 33%, ist die Hypothek tragbar; liegt sie darüber, musst du entweder mehr Eigenkapital einbringen, einen günstigeren Kaufpreis suchen oder dein Einkommen erhöhen.

Die Tragbarkeitsprüfung ist nicht nur eine Formalität — sie ist der wichtigste Filter, den Schweizer Banken bei der Hypothekarvergabe anwenden. Eine Hypothek ist ein langfristiges Engagement, oft über 20 bis 30 Jahre. Die Bank muss sicherstellen, dass du auch in schwierigen Zeiten — bei Zinssteigerungen, Arbeitsplatzverlust oder unerwarteten Reparaturen — deine Zahlungen leisten kannst. Deshalb rechnet die Bank nicht mit dem aktuellen, historisch niedrigen Zinssatz, sondern mit einem technischen Zinssatz von typischerweise 5%. Dieser Puffer soll sicherstellen, dass du eine Hypothek auch dann bedienen kannst, wenn die Zinsen steigen.

Die 33%-Grenze ist dabei nicht willkürlich. Sie beruht auf der Erfahrung, dass Haushalte, die mehr als ein Drittel ihres Bruttoeinkommens für das Wohnen ausgeben, bei Einkommensschwankungen oder ausserordentlichen Ausgaben schnell in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die restlichen zwei Drittel müssen Steuern, Lebensmittel, Gesundheit, Mobilität, Versicherungen und Rücklagen abdecken. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen wie Zürich, Genf oder dem Kanton Zug ist diese Grenze oft die grösste Hürde: Ein Haushalt mit 150'000 CHF Bruttoeinkommen kann sich theoretisch eine Immobilie für 900'000 CHF leisten — aber nur, wenn mindestens 180'000 CHF Eigenkapital vorhanden sind und die Belastungsquote unter 33% bleibt.

Die Tragbarkeitsregeln im Detail

Belehnung und Eigenkapital

Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen dem Hypothekbetrag und dem Objektwert. Wenn du eine Immobilie für 800'000 CHF kaufst und 200'000 CHF Eigenkapital einbringst, beträgt die Hypothek 600'000 CHF und die Belehnung 75%. Schweizer Banken vergeben in der Regel Hypotheken bis zu einer Belehnung von 80% (bei erstklassiger Bonität), was bedeutet, dass du mindestens 20% Eigenkapital einbringen musst. Bei einer Belehnung über 66% (zwei Drittel) ist zudem eine Amortisation vorgeschrieben: Du musst die Hypothek innerhalb von 15 Jahren (oder bis zur Pensionierung, je nachdem, was früher eintritt) auf 66% bzw. in einer zweiten Phase auf 65% reduzieren.

Technischer Zinssatz vs. effektiver Zinssatz

Ein häufiger Irrtum ist, dass man mit dem aktuellen, niedrigen Zinssatz rechnet. Sogenannte Saron-Hypotheken liegen bei etwa 1.5 bis 2.5%, Festhypotheken bei 1.5 bis 3% (Stand 2025). Für die Tragbarkeitsprüfung verwenden die Banken jedoch einen technischen Zinssatz von 5%, um sicherzustellen, dass du die Hypothek auch bei einem Zinsanstieg bedienen kannst. Das bedeutet: Selbst wenn deine effektiven Zinskosten niedrig sind, muss deine Belastungsquote mit dem 5%-Zinssatz unter 33% bleiben. Das ist konservativ, aber es schützt dich vor einer Überschuldung in einer Hochzinsphase.

Nebenkosten und Unterhalt

Neben den Zinsen und der Amortisation fallen jährliche Nebenkosten an: Unterhalt des Gebäudes, Versicherung, Energie, Wasser und Abwasser. Die Banken rechnen pauschal mit 1% des Objektwerts pro Jahr. Bei einer Immobilie von 800'000 CHF sind das 8'000 CHF pro Jahr. Diese Pauschale ist realistisch: Ein Dachgeschoss braucht alle 25 Jahre ein neues Dach, die Heizung muss nach 15 bis 20 Jahren ersetzt werden, und laufende Reparaturen kommen hinzu. Wer diese Kosten unterschätzt, läuft Gefahr, die Hypothek langfristig nicht tragen zu können.

Beispielrechnungen

Tipps zur Verbesserung der Tragbarkeit

• Mehr Eigenkapital: Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital senkt die Hypothek und damit die Zinskosten. Vorbezüge aus der Pensionskasse (Säule 2) und der Säule 3a können verwendet werden.
• Zweitverdiener einbeziehen: Ein zweites Haushaltseinkommen verbessert die Tragbarkeit erheblich. Die Bank rechnet mit dem gesamten Haushaltseinkommen.
• Belehnung unter 66% halten: Ohne Amortisationspflicht sinken die jährlichen Kosten deutlich, da nur Zinsen und Nebenkosten anfallen.
• Günstigere Liegenschaft: Ein niedrigerer Kaufpreis senkt alle Kostenkomponenten gleichzeitig — Zinsen, Amortisation und Nebenkosten.